Cette enquête n’a pas encore commencé mais elle devrait avoir lieu au 1er semestre 2011, comme l’indique le site municipal.

Les nouvelles réglementations risquent de bouleverser quelques projets : certains terrains constructibles ne le sont plus ; des quartiers sont entièrement gelés par la zone agricole renforcée – AP (Quartier Bois Raymond…)

Les éléments sont consultables, depuis le début du mois, sur le site de la municipalité:
http://www.chateauneufsurisere.fr/Urbanisme-et-PLU

Les informations complètes sur les zones doivent être demandées au service urbanisme de la mairie.

Pour ma part, je n’avais pas bien mesuré les conséquences de ce nouveau PLU sur les projets à moyen terme que nous avions imaginés.
Je dois déposer une demande de permis de construire dans les trois prochains mois, pour pouvoir réhabiliter (avec moins de contraintes) une maison « de famille », située dans la future zone AP. Y’a du boulot…

Le service urbanisme risque aussi d’être pas mal sollicité cette année…

J’ai été surpris par la volonté de développer les logements collectifs et de limiter l’expansion des zones urbaines.
Ce discours est difficile à entendre lorsqu’on est à la recherche d’un logement.

Mais, il peut refléter les nouvelles règles d’aménagement du territoire.

Cdanslair – démographie
envoyé par chatonico. – Regardez les dernières vidéos d’actu.

La « verticalisation » devient à la mode et peut être une évidence, une nécessité. Maintenant, beaucoup de choses restent à mettre en place pour la rendre attractive sur la commune.

Un grand travail est également nécessaire sur les mentalités, sur l’image que nous pouvons avoir d’un logement individuel; pas toujours facile, surtout quand on voit que les générations précédentes en profitent ou en ont bien profité…

Le POS se limitait au zonage: naturel,constructible etc…

 Le PLU propose un projet d’aménagement: le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable). Lors des réunions publiques, la municipalité a présenté aux administrés le projet de PLU qui sera probablement voté le 15 décembre prochain lors du conseil municipal.

Pour commercer et faire simple, quelques chiffres: Ce sont les prévisions en nombre de logements par quartier pour les prochaines années (10/15 ans):

(Ce sont les valeurs que j’ai notées à la volée, je vais essayer de trouver une 2ième source)

L’étude du nouveau PLU a été confiée au Bureau d’études urbaines et aménagement Jean DECAUVILLE.

Tout savoir sur l’urbanisme, l’aménagement local:
Aménager et habiter un territoire de qualité habitat et urbanisme (guide pour les élus drômois)

• Dans le POS (plan d’occupation des sols, réglementation en vigueur) 3500 ha sont en zone agricole.
• Le nouveau PLU (plan local d’urbanisme) prévoit 3400 ha dont 1800 en zone agricole protégée.

Le nouveau PLU et la ZAP sont deux opérations dissociées.
La ZAP a été rapidement présentée lors des réunions publiques PLU.

Le document projeté est disponible sur le site du syndicat de la Drôme des Collines:

http://www.drome-des-collines.fr/docs/zap.pdf

Un élu de l’opposition s’interroge sur le périmètre de cette ZAP et demande une plus grande concertation avec l’ensemble des agriculteurs châteauneuvois.
Les élus ont également précisé que cette ZAP ne protégeait pas des projets reconnus d’utilité publique (un projet d’infrastructure par ex, comme le CSOR)

Ce projet s’inscrit dans le débat sur la préservation du foncier agricole dans l’agglomération, voire dans le périmètre du SCOT (projet Relations ville campagne en Centre Ardèche et Nord Drôme)

Malheureusement, les documents relatifs au nouveau PLU ne sont pas disponibles. La municipalité a présenté un diaporama avec les projets d’aménagement pour les 10-15 prochaines années… Dommage de ne pas pouvoir les consulter à tête reposée..

De nouveaux terrains constructibles seront disponibles; des lotissements pourront éventuellement sortir de terre.

Le plan de financement est un document utilisé par les constructeurs, les banques pour chiffrer le projet de construction. Contrairement à un achat dans l’ancien, la construction d’un logement individuel tire de nombreux frais qu’il est nécessaire d’identifier. Le constructeur propose des maisons clés en main mais c’est souvent les pieds dans la terre…
Lors de la construction de ma maison individuelle en  2005, nous avons découvert à réception de factures, des frais que nous n’avions pas anticipés (Taxe d’assainissement par exemple). Ces frais ne peuvent plus être intégrés dans le crédit principal.
Voici un exemple de plan de financement pour un projet de construction neuve (110m2) sur un terrain viabilisé et connecté à l’assainissement collectif:

Remarque:

• La TVA sur les travaux réalisés les 2 premières années est à 19,6%
• La partie communale de la taxe foncière n’est plus exonérée les 2 premières années pour les constructions neuves à Châteauneuf sur Isère depuis 2009 (cf. Conseil municipal du 24/07/2009)

Pour les financements, un simulateur très complet est disponible sur le site de cbanque (il permet de simuler des versements anticipés, des modifications de mensualités en cours de remboursement..)

* Le montant de la taxe d’assainissement est signalé sur le permis de construire. Mais il me semble que le permis arrive après le financement. A charge au constructeur de bien communiquer ou au demandeur de bien s’informer.

Le montant de cette taxe est de 10% sur les 2/3 du prix de cession du terrain.

Pour un terrain de 100 000€, la commune reçoit 6 666 €.

Elle s’applique sur la 1ère vente. Dans le cas d’un lotissement, la taxe s’applique sur la vente du terrain du particulier au lotisseur avant le découpage et les aménagements.

Cette taxe, effective à partir du 01 janvier 2007, permet à la municipalité de percevoir un retour sur investissement. De nombreux frais d’équipement sont, à présent, à la charge des communes (extension du réseau électrique par ex).

Sur notre commune, le prix d’un terrain constructible doit dépasser, sans trop m’avancer, 70€ / m2 alors qu’un terrain agricole est à 1,5€ ou 3€ (voire moins). Compte tenu de l’urgence, de la spéculation foncière, des nouveaux coûts à la charge des communes, cette taxe locale me semble « juste ».

Le plan local d’urbanisme est en cours de reprise (PLU – réunions publiques prévues fin octobre 2010).
Les vendeurs de terrains, nouvellement constructibles, devront s’acquitter de cette taxe. Ceux, qui préféreront opter pour la donation à leurs enfants ou petits-enfants,  ne seront pas redevables. Mais, en maintenant un réseau familial, ils préserveront, peut-être, la commune de problèmes sociaux…

Lien vers la liste des communes qui ont institué la taxe communale forfaitaire sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles.

Lien vers la loi n°2006-873 du 13 juillet 2006 et les décrets d’applications (Article 25 – conditions d’application)

• le 26 août, au Karting au saut des Chèvres à 20h30;
• le 27 août, au restaurant Beauregard  à 20h30;
• le 30 août, au Clos du Puits (à proximité de Rovaltain)  à 20h30;
• le 31 août, à la salle de l’Europe au village  à 20h30.

Le SCOT et VRD sont des sujets bien définis. La municipalité tachera de nous les expliquer.

Pour le projet d’agglomération, il est beaucoup plus ouvert même si le ton est donné.
Didier Guillaume, président du Conseil Général, dans un article de Drôme Hebdo du 22 juillet 2010, nous explique qu’ « il faut boxer dans la même catégorie que Saint-Etienne, Lyon et Grenoble » et qu‘ « il faut vite créer une agglomération à l’échelle de Rovaltain entre Romans et Valence » (extrait d’un entretien réalisé par Yvan Mourzelas/Drôme Hebdo).
Il y a quelque mois, notre municipalité s’interrogeait sur les différentes possibilités… se rapprocher d’une agglomération valentinoise, romanaise ou valentino-romanaise.
Le projet, à l’étude, semble être, à présent, une agglomération regroupant l’agglomération valentinoise, les communautés de communes du pays de Romans, du pays de Crussol, et celle de Bourg de Péage (la nôtre), centrée autour de Rovaltain.
La position géographique de Chateauneuf sur Isère est stratégique, étant située entre Romans et Valence, et si proche de Rovaltain.

• Que pourra apporter Châteauneuf à cette agglomération? Que pourra t’elle recevoir?
• Comment seront réparties les taxes?
• Quelles compétences resteront aux municipalités?
• A quoi va servir ce regroupement de communes? L’intérêt est il uniquement administratif , une volonté de l’état de globaliser les services?
• Comment sera protégé le cadre de vie des Châteauneuvois?

Les châteauneuvois semblent vouloir protéger leur cadre de vie rural; une « ceinture verte » est souvent abordée dans les débats valentinois. A quoi correspond elle?

Quelques éléments de réponses à la fin du mois…

La prospective territoriale de Rovaltain peut nous aider à aborder ces réunions:

« Changements de posture politique:
• Passer de la concurrence à la complémentarité
• Passer de la prudence locale à l’audace urbaine.
• Passer de l’ambition développementiste à l’ambition aménagiste
• Passer du syndicat Rovaltain à une grande agglomération centrée sur Rovaltain.
• Passer de Rovaltain aménageur à Rovaltain porteur de compétences d’agglomération(s).
• Passer de la vision des grands élus à la vision des acteurs du territoire
• Passer de la périphérie concurrente à la centralité partagée

(…) »[Lien vers le document complet]

Mickey3D Respire – tu ne vas pas mourir de rire /2003. EMI France

Jusqu’à présent, il fallait se déplacer à Valence (Impôts) pour pouvoir imprimer des plans. Une borne informatique est, à disposition, à la mairie mais ne permet que de consulter, pas d’imprimer.

Il est maintenant possible de  consulter et d’imprimer le cadastre sur internet, sur un site mis à disposition par le gouvernement:

http://www.cadastre.gouv.fr/

Ce site ne fournit pas tous les éléments sur les parcelles et quand nous avons des projets, il est nécessaire de s’assurer de son adéquation avec la réglementation en vigueur.. le PLU ou plan local d’urbanisme.

Des communes mettent, aussi, le PLU en libre consultation sur internet; des communes importantes comme Romans ou des plus petites comme La Baume d’Hostun.

J’espère que ce service sera bientôt disponible pour Châteauneuf-sur-Isère.

La définition de Wikipédia commence par :

« L’intérêt général ou intérêt public est une notion de droit public qui désigne la finalité des actions ou des institutions qui intéressent l’ensemble de la population(…)Il est par définition défendu par les différentes branches de l’autorité de l’État (Santé, Instruction publique, Environnement, Sécurité…) »

Lors de la réunion publique sur le PLU Beauregard, j’ai plutôt entendu que l’intérêt général était d’éviter d’engendrer des travaux trop importants pour limiter les dépenses communales.

• La sécurité, à mon avis, quand on crée un foyer, est une priorité. Il me paraît difficile d’étudier les problèmes sans écouter les riverains. La réunion était là pour ça, je ne suis pas sûr qu’elle les ait tous satisfaits…
  Par contre, la modification de circulation dans la rue des remparts me paraît aller dans le « bon sens » . Je n’y habite pas. Cependant je ne prenais pas un grand plaisir à me promener dans ces quartiers avec mes enfants pour des raisons de sécurité. Se faire rouler sur les pieds est plutôt désagréable.
• La santé est également un point important. La lutte contre la propagation de l’ambroisie est probablement de l’intérêt général… Heureusement que le Tour de France est passé par là; de nombreux bords de route ont été fauchés. Même si l’intérêt peut être discutable, ça peut faire plaisir aux personnes qui en souffrent. Les collectivités doivent être exemplaires avant de donner des leçons.
• La protection de l’environnement est aussi de l’intérêt général mais coûte cher. (La mise en place de système de transport, traitement et recyclage des déchets ).
• J’ajouterai un point qui me paraît important… maintenir un lien social et familial.
  N’est il pas important que les familles puissent vivre à proximité quand elles le souhaitent?
  De nombreux problèmes de société semblent être issus des migrations des populations; problèmes liés à la garde d’enfants, au vieillissement, à l’isolement…
  Il est difficile de s’installer à Châteauneuf-sur-Isère. Il n’est plus possible de construire sur les terrains « de famille ». Les autres terrains sont chers à cause de la proximité de Valence.
  Le PLU va rendre des terrains communaux constructibles, et la municipalité s’est félicitée de la valorisation prochaine de ces terrains (réunion publique Beauregard). J’aurais préféré qu’elle se félicite de projets immobiliers permettant  à des jeunes châteauneuvois d’accéder à la propriété (sans nous ressortir le discours des logements en location HLM).
  J’avais abordé, lors du débat public d’un conseil municipal , des maisons à 15€/jour; la réponse était: « Actuellement, la municipalité est plutôt axée sur le logement locatif. Ce projet est à étudier en sachant toutefois qu’il y a un coût pour la collectivité dans la procédure de la maison à 15 € ».
  Enfin, il ne faudrait pas abandonner l’aménagement des lotissements à des promoteurs privés qui peuvent rechercher le maximum de rentabilité avant le bien-être des habitants.

Vendredi 16 juillet 2010 à partir de 18h30

à la salle de l’Europe (salle située en dessous de la salle des Fêtes, au village)

et présentera

l’orientation d’aménagement du secteur Est de la commune (quartier Beauregard )

Ces réunions s’incrivent dans une démarche de Démocratie participative.